칼럼 ((쏟아지는 익산 아파트...))

((쏟아지는 익산아파트...))

아파트 시장에 찬바람이 불고 있다.   게다가 아파트는 쏟아진다.   익산시도 건립아파트가 봇물을 이루나 주택보급율이 95%에 달한데다 위축된 경기와 "분양원가를 공개하라"는 등 분양가 산정 내역에 대한 의구심이 증폭되며 모델하우스마다 찾는 사람조차 없이 혹독한 엄동설한을 맞고 있다.   농촌지역에 둘러쌓여 인구가 수도권 등지로 나가는 전북에서 95% 보급률은 실제는 1백%를 훨씬 넘었다는 것을 의미해 주택시장 장기불황을 예고한다.   통계에 잡히지 않는 거주시설이 부지기인데다 "한국 도시화가 끝났다"는 진단처럼 농촌에서 더 나올 사람은 없고 외지로 나가는 사람만 느는 전북에서 그 정도 보급률은 분양을 걱정할 것이 아니라 주택회사도 장기불황에 대비해 사활을 걱정해야 한다.       무릇 '도시화'란 인구가 모여 도시를 이루고 도시성 확산과 심화 과정을 거치는 것이다. 도시적 성격이 유입되며 농촌이 도시화되고 도시화된 지역이 더욱 도시적으로 변모하는 것을 말한다.   비도시 지역이 인구증가에 따라 도시적 성격을 갖춰가는 것이다.   '한국 도시화 특징'은 우선 '행정도시 발달로 강력한 중앙집권제에 근거'했다.    서울, 부산 및 광역도시 급속한 인구증가가 이를 반영한다. 또한 서구와 달리 '높은 자연증가와 대량 이농인구'로 이뤄진 파행적 도시화이다.   한국 도시화는 또한 매우 급속히 이뤄졌고 서울 등 수도권 과잉집중 도시화다.   1960년 28.0%던 도시화율은 70년 42.1%, 80년 57.3%, 90년 74.4%, 2001년 88.1%로 급증했다. 도시 인구집중은 주택, 상·하수도, 교통, 교육, 공해 등 많은 도시문제를 발생시킨다.   특히 인구 1/2 정도가 수도권에 집중돼 심각한 도시문제를 안고 있다.   그러나 농촌인구 도시로의 이동 가능성이 적어 향후 도시화율은 사회적 요인보다는 자연적 요인에 의해 영향을 받아 "한국 도시화는 끝났다"는 진단까지 등장했다.   자연적 증가도 아이를 적게 낳는 풍조에 의해 불가능하다.   게다가 주택부족율 개념은 허구성이 있다.   서울 주택보급율이 70%라면 1천만 시민 중 3백만은 길거리에 노숙해야 한다.    그러나 실제 전혀 그렇지 않다.   왜 그런가?   주택보급율은 등기부상 나타난 주택호수를 세대수로 나눠 1백을 곱한 수치이다.   이는 주거수준을 제대로 반영치 못한다.   법은 '1주택'을 매매와 소유 1단위로 정의한다.   매매 및 소유 단위와 실질적 주거 단위가 일치하면 주택보급율을 주택의 양적 지표로 삼아도 된다.   그러나 일치하지 않는다.   예를 들면 방이 5칸이고 부엌이 셋인 단독주택은 몇 개 실질적인 주거 단위로 나뉘어 여러 세대가 살 수 있다.   등기부상은 한 세대이지만 실제 많은 가구가 거주한다.   무허가 주택도 많다. 상가이나 거주할 수 있는 건물도 있다.   지난해말 익산시 10만9024가구가 아파트, 단독, 기타 복합주택 등 도합 10만3187세대 주택을 보유해 보급율은 94.6%에 달한다.   그러나 앞에 말한 이유로 실제 1백%를 훨씬 넘을 것으로 추산된다.   게다가 부송동 O아파트와 영등동 G아파트 등 지난해 분양한 아파트도 미분양이 엄청나 유례 없는 경기위축으로 세월만 보낸다.   여기에 '선시공 후분양'을 내건 마동 S아파트와 팔봉동 D아파트는 분양에 나섰으나 고위관계자 말처럼 모델하우스를 오픈해도 사람조차 구경할 수 없다.   연초 분양한 어양동 D아파트 상당수도 팔리지 않는 등 업체마다 대책 마련에 부심하나 분양가 산정 내역에 대한 의구심이 현실화되는 상황도 시장을 위축시킨다.   일부 아파트는 특정 평형은 분양 완료된 것처럼 플래카드를 내걸었으나 전화확인을 해보면 몇 세대만 남아있는 것처럼 '소비자 구매욕구를 자극. 충동'시키는 방법을 동원하거나 아예 분양율 공개를 꺼리고 분양율을 높여서 공개한다.   통계에 잡히지 않는 경우를 감안하면 완전보급율을 실현한 익산시는 지나치게 많은 아파트가 세워져 '막차와 파장' 분위기마저 뚜렷하다.   공사 중인 아파트는 주택공사 부송동 514세대를 포함해 2873세대에 달하고, 건립중인 단독 및 복합주택은 별도이며 아파트 가격도 더 오를 조짐이 없어 익산시 주택시장은 사실상 '막차와 상투'가 확실하다는 전문가 지적이다.   원룸도 지난해말 기준 1년 전보다 두배 가량인 3백여 개로 늘어 입주자를 찾지 못해 골머리를 앓는다.   가히 '쏟아지는 익산 아파트'라고 할 수 있다.