<칼럼> 수도권도 인구감소 전환, ‘부동산 장기침체’ 서막인가?

 

 

 

 

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<칼럼> 수도권도 인구감소 전환, ‘부동산 장기침체’ 서막인가?

 

전임정부 말년인 재작년만 해도 폭등한 주택가격으로 ‘벼락거지‘를 면하려는 ’영끌’과 ‘빚투’가 난무했다. 그러나 임인년 계속된 ‘금리인상’으로 이자를 감당 못해 ‘영끌거지’로 돌변했다. 원자재와 인건비 상승으로 신규 분양가는 상투인데 금리를 감당 못하니 미분양이 속출한다. 대구·세종시 등도 가격급등에 공급과잉이나 금리인상으로 폭락세다. 지방 일부도시는 뒤늦게 아파트 건립이 쏟아지나 미분양 급증과 분양가 이하 하락전망 등으로 ‘아파트 무덤’이 우려된다.

 

 

 

 

 

미국 연준(Fed)은 올해 두세 번 금리인상을 단행하고, 일정기간 고금리를 유지할 가능성이 짙다. 미국 물가 때문이기도 하지만 주식 등 세계 금융시장과 부동산 폭락은 고점에서 매도한 외국인에 저가매수 절호의 기회다. 증시는 연중 바닥을 치고, 내년부터 연준이 저금리로 전환한다면 상승세로 돌아설 수 있다.

 

 

 

 

 

 

그러나 주택 등 부동산은 쉽지 않다. 한국인구가 작년에만 20만 명가량이 감소했을 뿐 아니라 감소세가 심화될 전망이다. ‘사상최초 수도권까지 인구감소’로 전환됐고, 세종시나 제주 등도 증가세가 현저히 둔화됐다. 베이비 붐 세대가 평균수명을 넘어설 때면 수도권 등도 감소세로 전환 전망이 훨씬 앞당겨졌다.

 

 

 

 

베이비부머 1기 1955-64년생과 2기 1965-74년까지 매년 85만 명 안팎이 10여년 후부터 평균수명을 넘어선다. 한 해 평균 85만이 사망하는데 신생아는 20여만 밖에 안 되면 매년 60만 이상이 폭감한다. ‘부동산 불패신화’가 지방을 중심으로 1천만 채 주택이 텅 빈 ‘잃어버린 2-30년‘ 일본을 뒤따를 전망이다.

 

 

 

 

 

 

한국인구는 2019년 11월, 5185만여 명을 정점으로 줄기 시작해 점차 가속된다. 그해 말 5184만여 명보다 2020년은 2만838명만 준 5182만여 명이었으나 2021년은 19만214명이 감소했고, 2022년은 19만9271명이 급감한 5143만여 명으로 마감됐다. 2019년 11월 정점에서 무려 41만여 명이 급감했다. 아파트 20만 가구에 입주할 인구다. 고령화 및 저출산으로 인구급감이 심화되고 집중까지 계속되면 전북 등 호남지역은 직격탄이다.

 

 

 

 

 

 

2021년 수도권 인구는 사상 최초 -1만5014명으로 감소 전환한데다, 2022년 서울 -8만1086명, 경기 +2만3982명, 인천 +1만8939명으로 수도권 작년 인구는 -3만8165명으로 감소했다. 제주도는 작년 기껏 1400명 증가에 그쳤고, 세종시도 1만1696명 증가에 그쳐 증가율이 둔화되거나 정점이다. 충청권은 6928명 증가에 그쳤고, 영남권은 작년 -12만5019명, 호남권은 -4만2915명인데 전북만 -1만7248명으로 178·177만이 연쇄 붕괴돼 176만9607명으로 마감됐다.

 

 

 

 

 

 

<전주>는 2021년 9월 65만8235명 정점에서 작년 12월, 65만1495명으로 6740명이 감소했고, 작년에만 5774명이 급감했다. 농촌에서 나올 사람도 없고, 세종시 등지로 직접 나가기 때문이다. 본격 ‘인구감소 신호탄‘이다. 주변 시군 택지개발 및 전주시장 교체기를 틈탄 인구 늘리기(?) 영향도 추정된다.

 

 

 

 

 

<익산>은 2018년부터 작년까지 60개월(5년)에 –2만6490명으로 폭감해 27만3697명으로 마감됐다. 작년에만 4416명이 폭감해 민선 8기말, 전북 170만 붕괴, 익산 25만 명 대 추락이 예상된다. 특히 익산은 때늦은 우후죽순 아파트 건립으로 시공사 부실과 ‘미분양 아파트 난립’이 우려되며, 지방선거 목전에 거론된 “‘만경강 수변도시’는 물 건너갔다“는 관측이 우세하다.

 

 

 

 

 

완주나 김제처럼 일시 증가할 수 있으나, 14개 시군 모두 급감이 전망된다. 지방 광역 시도에다 수도권까지 감소하듯 세종시나 제주도도 낮은 출산율과 함께 베이비부머가 평균수명을 넘어서면 감소로 반전이 머지않다. “지방소멸은 시작된 지 오래다.” 새만금이 준공(?)된다는 2050년 전북은 ‘출산율 급감’에 ‘극초 노령화’ 및 ‘인구탈출’로 120~30만이 전망된다.

 

 

 

 

증시는 올해 바닥을 치고 상승할 수 있으나 부동산은 일본처럼 장기침체가 우려된다. 그나마 ‘전국 공멸’을 막고 인구감소를 줄이려면 ’수도권 집중 완화‘와 ‘낙후지역 육성‘ 및 ’출산율 상향‘ 중대 대책이 절실하다./편집국장 고재홍>