수도권 대단지 아파트는 신고가가 적지 않다. 반면, 지방아파트는 죽을 쑤고 있다. 지방 ‘미분양 아파트’가 엄청난데다 악성인 ‘준공 후 미분양’도 엄청나다.
전체 인구는 줄지만, 수도권 집중까지 계속되며 소위 ‘똘똘한 한 채’에 대한 관심이 높다. 추가 금리인하도 예상된다. 극심한 민생경제 회복을 위해 재정확대를 통한 경기부양 전망으로 수도권 중심 주택 및 주가상승 전망도 있다. 2018년과 비슷한 상황이다.
문재인 정부 출범, 2017년 5월에서 윤석열 정부를 거쳐 이재명 정부 출범 직전인 2025년 5월까지 인구증감 및 지역이동부터 알아본다. 8년간 전국인구는 5173만여 명에서 5116만9천여 명으로 56만여 명이 감소했다. 서울은 집값과 전세가를 견디지 못해 59만여 명이 급감했다.
반면, 경기도는 93만 여명이 급증했고, 인천도 9만여 명이 증가해 수도권 전체는 43만여 명이 늘어났다. 서울 탈출 및 지방인구 유입 때문이다.
영남 -76만여 명, 충청 +9만여 명, 호남 -30만8천여 명, 강원 -3만6천여 명, 제주 +1만9천여 명이다. 전국인구는 56만여 명이 감소했는데 수도권은 43만여 명이 급증했다.
추가 ‘금리인하’가 대출증가로 주택 및 주가상승 요인으로 작용할 조짐이다. 미국 금리인하 추세에 한국도 금리인하 중간단계다. 올해 두 번 내린 기준금리는 연내 한두 번 더 내릴 가능성이 짙다. 민생경제 회복을 위한 ‘확장재정’ 개연성도 있다.
그간 분양가 폭등과 경기위축 및 고금리로 일부 수도권은 아파트가 적게 지어졌다. 내년 서울 입주 물량은 2만여 채로 올해 절반이다. ‘수도권 집중·금리인하·경기부양을 통한 확장재정 전망·공급부족·진보정부 정책 및 부동산 학습효과(?)’도 작용할 듯하다.
버스를 놓칠까 우려하는 영끌 대출도 감지된다. 상승 분위기이면 매물은 줄고 호가는 높아진다. 문재인 정부 초기와 유사하다. 금리인하와 확장재정은 경기회복을 꾀할 수 있지만, 부동산 폭등 같은 역작용도 초래한다. 동전의 양면 같은 딜레마다.
반면, 지방이 수도권처럼 상승세로 돌아서긴 이르다. 상승폭도 제한적일 수밖에 없다. 인구감소 및 탈출에 너무 많은 집이 지어졌다.
영남권이 절대 인구감소 숫자는 많다. 그러나 2017년 5월→ 2025년 5월까지 감소율은 -5.74%로 호남권 -5.91%보다 양호하다.
국토교통부 발표, 2025년 4월 주택통계를 보자. 서울지역 4월까지 착공 누적실적은 8357호로 전년 동기 대비 21.2% 감소했다. 수도권 4월까지 착공 누적실적도 3만6058호로 전년 동기 대비 -32.3%로 급감했다. 비수도권 누적도 -36%로 급감했다.
4월 미분양은 6만7793호인데, 준공 후 미분양은 2만6422호로 전월 대비 5.2% 증가했다. 미분양 주택은 수도권 1만5905호(준공 후 4525호), 비수도권 5만1888호(준공 후 2만1897호)다.
올해 5월 전국인구 중 수도권 비율이 51%로 절반을 상회한다. 미분양 비율은 수도권 23.5%(준공 후 17.1%)로 아주 낮다. 비수도권 미분양 비율은 76.5%(준공 후 82.9%)로 대부분이다.
영남권 및 호남권 미분양 및 준공 후 미분양은 심각하다. ‘인구 폭감과 주택난립’이 맞물렸다. 문제는 국토교통부 통계도 현장과 괴리가 있다.
전기·도색·설비 등 하청업체에 대물변제로 지급 물량도 분양으로 집계된다. 이들 업체 보유물량은 현금 확보를 위해 덤핑 처리될 수 있다. 분양업체도 “분양 촉진을 위해 분양률을 높여 공개한다.”는 것은 상식이다. 실제 미분양 및 준공 후 미분양은 훨씬 많을 개연성이 짙다.
건설사 도산 및 부도도 잇따른다. 그러나 "어둠이 깊어지면 새벽이 온다.“ 수도권을 중심으로 점차 온기가 높아질 전망이다. 지방은 멀었다. 인구 폭감과 주택난립이 겹쳤기 때문이다.
신정부 출범을 전후해 주택가격 상승으로 전환할 조짐이다. 그러나 당분간 수도권·지방 주택 양극화가 심화될 전망이다./편집국장 고재홍>
